La TVA à 5,5 % dans le neuf est une aide ciblée pour acheter sa résidence principale. Sur un même prix hors taxes, passer de 20 % à 5,5 % de TVA change sensiblement le prix payé. Mais le dispositif est très ciblé : il dépend de l'adresse exacte du programme, de vos revenus et du prix au mètre carré. Voici les trois conditions, les plafonds 2026 et les règles à connaître en cas de revente.
Qu'est-ce que la TVA à 5,5 % dans le neuf ?
Quand vous achetez un logement neuf à un promoteur, le prix inclut normalement une TVA de 20 %. Dans certaines zones ciblées par la politique de la ville, cette TVA peut être ramenée à 5,5 %, pour favoriser l'accession à la propriété des ménages sous plafonds de ressources. Le dispositif concerne les immeubles neufs et les logements achetés en l'état futur d'achèvement, c'est-à-dire sur plan.
Ordre de grandeur, à titre d'exemple de calcul : pour un prix hors taxes de 250 000 €, le prix TTC est de 300 000 € avec une TVA à 20 %, et de 263 750 € avec une TVA à 5,5 %.
Quelles sont les conditions de la TVA 5,5 % pour un logement neuf ?
Trois conditions cumulatives, selon impots.gouv.fr :
- Le logement devient votre résidence principale.
- Il est situé dans une zone éligible : dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) faisant l'objet d'un contrat de ville, ou dans un immeuble entièrement situé à moins de 300 mètres de sa limite. Dans les quartiers du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU), cette distance est portée à 500 mètres pour un ensemble immobilier situé au moins en partie à moins de 300 mètres. Certains quartiers faisant l'objet d'une convention de rénovation urbaine (ANRU) sont aussi concernés.
- Vos revenus et le prix respectent des plafonds : vos revenus ne doivent pas dépasser les plafonds du prêt locatif social (PLS) majorés de 11 %, appréciés sur l'avis d'imposition N-2 par rapport à la date de signature du contrat de réservation ou du contrat de vente, et le prix de vente hors taxes au mètre carré de surface utile ne doit pas dépasser un plafond révisé chaque année.
Pour vérifier si une adresse se situe dans un QPV, l'outil officiel est le site SIG Politique de la ville. Le promoteur doit pouvoir vous indiquer si son programme est éligible : faites-le écrire dans le contrat de réservation.
Quels sont les plafonds de ressources en 2026 ?
Plafonds publiés par l'ANIL pour 2026 (arrêté du 26 mars 2004 modifié par l'arrêté du 24 février 2026) :
| Composition du foyer | Zone A bis et A | Zone B1 | Zones B2 et C |
|---|---|---|---|
| 1 personne seule | 38 844 € | 38 844 € | 33 771 € |
| 2 personnes sans personne à charge | 58 057 € | 58 057 € | 45 100 € |
| 3 personnes ou équivalent | 76 105 € | 69 786 € | 54 235 € |
| 4 personnes ou équivalent | 90 863 € | 83 594 € | 65 476 € |
| 5 personnes ou équivalent | 108 107 € | 98 956 € | 77 023 € |
| 6 personnes ou équivalent | 121 650 € | 111 359 € | 86 805 € |
| Par personne supplémentaire | + 13 557 € | + 12 408 € | + 9 683 € |
Les catégories de foyer (« ou équivalent ») suivent des règles précises, par exemple pour les personnes à charge : faites vérifier votre catégorie avant de vous engager.
Quels sont les plafonds de prix en 2026 ?
Le prix de vente hors taxes est plafonné au mètre carré de surface utile (surface habitable augmentée de la moitié des surfaces annexes, dans certaines limites). Selon l'ANIL, les plafonds en vigueur depuis mars 2026 (arrêté du 24 février 2026) sont :
| Zone | Prix maximum hors taxes au m² de surface utile |
|---|---|
| A bis | 5 837 € |
| A | 4 423 € |
| B1 | 3 542 € |
| B2 | 3 269 € |
| C | 2 857 € |
Ce plafond peut être difficile à respecter dans les secteurs où les prix sont élevés. Demandez au promoteur le prix hors taxes au mètre carré de surface utile du lot qui vous intéresse, et comparez-le au plafond de la zone.
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Que se passe-t-il si vous revendez le logement ?
L'avantage est lié à l'occupation en résidence principale. Selon impots.gouv.fr, pour un logement livré depuis le 1er janvier 2014, si vous le revendez dans les 10 ans qui suivent la livraison, vous devez payer un complément d'impôt, diminué de 10 % par année de détention dès la première année.
Ce complément n'est pas dû dans certaines situations, notamment :
| Événement | Exemple |
|---|---|
| Décès | Décès, y compris d'un enfant à charge |
| Mobilité professionnelle | Mobilité impliquant un trajet de plus de 70 km |
| Chômage | D'une durée supérieure à 1 an, avec inscription à France Travail |
| Invalidité | Carte d'invalidité ou carte mobilité inclusion, y compris pour un enfant à charge |
| Évolution familiale | Divorce, dissolution de PACS, mariage, conclusion d'un PACS, naissance d'un enfant |
Si vous envisagez de revendre dans les années qui viennent, intégrez ce point dans votre réflexion.
La TVA à 5,5 % se combine-t-elle avec les autres avantages du neuf ?
Vous bénéficiez de toute façon des frais de notaire réduits dans le neuf, et, sous ses propres conditions, du PTZ pour un appartement neuf. Chaque dispositif a ses plafonds : faites étudier la combinaison par votre banque avant de signer.
Comment savoir si votre projet est éligible à la TVA 5,5 % ?
Procédez dans cet ordre : vérifiez l'adresse du programme (QPV, moins de 300 m, ou 500 m dans certains quartiers NPNRU), puis votre revenu fiscal de référence N-2 face au plafond de votre catégorie, puis le prix hors taxes au mètre carré de surface utile face au plafond de la zone. Si les trois conditions sont réunies, faites inscrire le taux de TVA applicable dans le contrat de réservation.
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