Vous avez signé, le chantier démarre, et le premier appel de fonds de votre VEFA arrive. Combien allez-vous payer, quand, et sur quelle base ? Le calendrier n'est pas laissé à la libre appréciation du promoteur : la loi fixe des plafonds cumulés par étape. Voici l'échéancier légal, traduit en euros sur un exemple, et ce que votre banque débloque à chaque appel.
Qu'est-ce qu'un appel de fonds en VEFA ?
Quand vous achetez sur plan, vous ne payez pas le prix en une fois. Vous le payez au fur et à mesure de la construction : à chaque étape franchie, le promoteur vous envoie un appel de fonds, et vous (ou votre banque) réglez la somme correspondante.
L'article R261-14 du Code de la construction et de l'habitation fixe les montants maximaux que vous pouvez avoir payés à chaque stade. Le contrat peut prévoir un découpage plus fin, mais jamais des montants cumulés supérieurs à ces plafonds.
Quel est l'échéancier légal des appels de fonds VEFA ?
Les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total :
| Stade du chantier | Plafond cumulé | Exemple pour un prix de 300 000 € | Reste à payer |
|---|---|---|---|
| Achèvement des fondations | 35 % | 105 000 € | 195 000 € |
| Mise hors d'eau | 70 % | 210 000 € | 90 000 € |
| Achèvement de l'immeuble | 95 % | 285 000 € | 15 000 € |
| Mise à disposition du logement (livraison) | Solde, soit 5 % | 300 000 € | 0 € |
Le prix de 300 000 € est un exemple de calcul, pas une moyenne de marché. Appliquez les mêmes pourcentages à votre prix.
Deux précisions du même article comptent pour votre budget :
- Si la vente est conclue sous condition suspensive (par exemple l'obtention de votre prêt), aucun versement ni dépôt ne peut être effectué avant que la condition soit réalisée.
- Si le contrat prévoit une pénalité en cas de retard de paiement de votre part, son taux ne peut pas dépasser 1 % par mois.
Comment les appels de fonds sont-ils découpés en pratique ?
Dans les limites ci-dessus, le texte autorise deux méthodes : des versements périodiques constants, ou des versements successifs dont le montant dépend de l'avancement des travaux. Les contrats peuvent découper le chantier en plusieurs étapes (fondations, planchers, hors d'eau, cloisons, achèvement), chacune avec son pourcentage.
Ce qui compte pour vous : à aucun moment le total déjà appelé ne doit dépasser 35 %, 70 % ou 95 % du prix avant l'étape correspondante. Gardez un tableau de suivi avec, pour chaque appel, la date, l'étape annoncée, le pourcentage appelé et le cumul.
Et votre dépôt de garantie de réservation ? Vérifiez dans votre contrat comment il est pris en compte dans les premiers versements. Le détail des plafonds de ce dépôt est dans notre article sur le contrat de réservation VEFA.
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Que débloque la banque à chaque appel de fonds ?
Votre prêt immobilier n'est pas versé en une fois non plus. La banque débloque les fonds au fil des appels, selon les modalités prévues par votre offre de prêt. Deux conséquences :
- Pendant le chantier, vous ne remboursez pas encore tout votre crédit. Selon votre offre de prêt, vous payez des intérêts sur les seules sommes débloquées, ou vous bénéficiez d'un différé. Faites préciser ce mécanisme par écrit à votre banque avant de signer l'offre.
- Si vous êtes locataire, ces sommes s'ajoutent à votre loyer. C'est souvent la période la plus tendue du budget. Simulez-la mois par mois, jusqu'à la livraison.
Si vous bénéficiez d'un PTZ pour un appartement neuf, son remboursement peut lui aussi être différé selon votre tranche de revenus : de 10 ans pour la tranche 1 à aucun différé pour la tranche 4, selon l'ANIL.
Que vérifier avant de payer un appel de fonds ?
Avant chaque règlement, contrôlez quatre points :
| Point à vérifier | Pourquoi |
|---|---|
| L'étape annoncée correspond à l'échéancier de votre acte | Le promoteur ne peut appeler que ce que prévoit le contrat |
| Le cumul appelé respecte le plafond légal de l'étape | 35 %, 70 %, 95 % du prix au maximum |
| Un justificatif d'avancement accompagne l'appel | Par exemple une attestation du maître d'œuvre ; demandez-la si elle manque |
| Le montant est calculé sur le bon prix | Prix de l'acte, révisé le cas échéant selon la clause de révision (indice BT01) |
En cas de doute, posez la question par écrit au promoteur et gardez une copie. Vous pouvez aussi interroger votre notaire.
Et le dernier appel de fonds, à la livraison ?
Le solde, soit 5 % du prix au maximum, est payable lors de la mise à disposition du logement. Si vous constatez des défauts de conformité le jour de la livraison et que vous les inscrivez en réserves sur le procès-verbal, ce solde peut être consigné, par exemple chez le notaire, plutôt que versé directement au promoteur.
C'est votre principal levier pour obtenir la levée des réserves : ne le versez pas les yeux fermés. Tout le déroulé du jour J est dans notre checklist de livraison, et le parcours complet dans notre guide acheter sur plan.
Faut-il prévoir d'autres frais pendant le chantier ?
Oui, et ils sont souvent oubliés dans les simulations :
- les intérêts intermédiaires ou l'assurance emprunteur pendant la phase de déblocage, selon votre offre de prêt ;
- votre loyer actuel, jusqu'à l'emménagement ;
- les frais d'acquisition, réglés à la signature de l'acte (environ 2 à 3 % du prix dans le neuf selon les Notaires de France, voir frais de notaire dans le neuf).
Les intégrer à votre budget dès le départ vous évite une mauvaise surprise au milieu du chantier.
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