Un appartement neuf en Île-de-France se finance aujourd'hui avec le même socle partout : un logement acheté en VEFA (sur plan), des frais de notaire réduits, et un prêt à taux zéro ouvert aux appartements neufs dans toutes les zones depuis les offres de prêt émises à partir d'avril 2025, selon Service-Public.fr. Ce qui change d'un département à l'autre, c'est la zone ABC de la commune, la desserte en transports à la date de votre emménagement et l'existence ou non de quartiers où la TVA à 5,5 % peut s'appliquer.
Quels sont les 8 départements d'Île-de-France pour acheter un appartement neuf ?
L'Île-de-France compte Paris, 3 départements de petite couronne et 4 départements de grande couronne. Chacun a sa page détaillée sur ce site.
| Département | Zones ABC présentes (arrêté en vigueur au 26 juin 2026) | Lignes du Grand Paris Express | Guide détaillé |
|---|---|---|---|
| Paris (75) | A bis | 14 | Appartement neuf à Paris |
| Hauts-de-Seine (92) | A bis pour les 36 communes | 15 Sud, 15 Ouest, 18 | Appartement neuf dans les Hauts-de-Seine |
| Seine-Saint-Denis (93) | A bis et A | 14, 15 Est, 15 Ouest, 16, 17 | Appartement neuf en Seine-Saint-Denis |
| Val-de-Marne (94) | A bis et A | 14, 15 Sud, 15 Est | Appartement neuf dans le Val-de-Marne |
| Seine-et-Marne (77) | A, B1 et B2 | 15 Sud, 16, 17 | Appartement neuf en Seine-et-Marne |
| Yvelines (78) | A bis, A, B1 et B2 | 18 | Appartement neuf dans les Yvelines |
| Essonne (91) | A bis, A, B1 et B2 | 14, 18 | Appartement neuf en Essonne |
| Val-d'Oise (95) | A bis, A, B1 et B2 | 17 | Appartement neuf dans le Val-d'Oise |
Le classement des communes provient de la liste officielle publiée par le ministère du Logement sur data.gouv.fr. Les lignes indiquées sont celles qui ont au moins une gare dans le département ou en limite immédiate, d'après le site de la Société des grands projets.
Comment fonctionne le PTZ pour un appartement neuf en Île-de-France ?
Le PTZ finance une partie du prix d'un logement neuf destiné à devenir votre résidence principale, si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 années précédentes. Pour un appartement situé dans un immeuble collectif, la part financée dépend de votre tranche de revenus, selon le barème publié par Service-Public.fr (page vérifiée le 15 septembre 2026) :
| Tranche de revenus | Part maximale du coût financée par le PTZ (logement collectif) |
|---|---|
| Tranche 1 | 50 % |
| Tranche 2 | 40 % |
| Tranche 3 | 40 % |
| Tranche 4 | 20 % |
En Île-de-France, la zone joue sur 2 plafonds. Les zones A et A bis ont exactement les mêmes plafonds : 49 000 € de revenus pour une personne seule et 102 900 € pour 4 personnes, avec un coût d'opération retenu de 150 000 € pour une personne et 315 000 € pour 4 personnes. En zone B1, que l'on trouve en grande couronne, les plafonds de revenus descendent à 34 500 € pour une personne seule et le coût d'opération retenu à 135 000 €. Le revenu pris en compte est le plus élevé entre votre revenu fiscal de référence de l'année N-2 et le coût total de l'opération divisé par 9.
Conséquence pratique : entre Paris, les Hauts-de-Seine et la plupart des communes de petite couronne, la zone ne change rien à votre PTZ. En grande couronne, vérifiez la zone de la commune exacte avant de comparer 2 programmes, car 2 villes voisines peuvent relever de zones différentes.
Le PTZ est accordé par la banque qui finance votre prêt principal, si elle a signé une convention avec l'État : c'est elle qui vérifie votre éligibilité et fixe le montant. Vous pouvez faire une première estimation avec notre simulateur PTZ et lire le détail des règles dans notre guide du PTZ dans le neuf.
Que change le Grand Paris Express pour un achat dans le neuf ?
Le Grand Paris Express est le réseau de métro automatique construit par la Société des grands projets (SGP). Il compte de nombreux programmes neufs autour de ses futures gares, mais la date de mise en service compte autant que le tracé : si vous emménagez avant l'ouverture de la ligne, vos trajets des premières années se feront avec le réseau actuel.
| Ligne | Tronçon | Mise en service annoncée par la SGP |
|---|---|---|
| 14 | Saint-Denis Pleyel à Aéroport d'Orly | Ouverte depuis le 24 juin 2024 |
| 18 | Massy Palaiseau à Christ de Saclay | 2026 |
| 15 Sud | Pont de Sèvres à Noisy-Champs | 2027 |
| 18 | Massy Palaiseau à Aéroport d'Orly | 2027 |
| 16 | Saint-Denis Pleyel à Parc du Blanc-Mesnil | 2028 |
| 17 | Saint-Denis Pleyel au Bourget Aéroport | 2028 |
| 16 | Parc du Blanc-Mesnil à Noisy-Champs | 2029 |
| 17 | Le Bourget Aéroport à Parc des Expositions | 2029 |
| 17 | Parc des Expositions au Mesnil-Amelot | 2030 |
| 18 | Christ de Saclay à Versailles Chantiers | 2030 |
| 15 Ouest | Pont de Sèvres à Saint-Denis Pleyel | 2031 |
| 15 Est | Saint-Denis Pleyel à Champigny Centre | 2031 |
Ces dates sont celles affichées sur les pages de chaque ligne du site grandparisexpress.fr, consultées le 3 novembre 2026. Elles ont déjà été décalées par le passé : avant de signer, comparez la date de livraison prévue dans votre contrat de réservation avec la date d'ouverture de la gare la plus proche.
Où la TVA à 5,5 % peut-elle s'appliquer en Île-de-France ?
La TVA à 5,5 % au lieu de 20 % peut s'appliquer à un appartement neuf acheté pour y vivre lorsqu'il est situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) doté d'un contrat de ville, ou entièrement à moins de 300 mètres de sa limite. Le BOFiP prévoit aussi le cas d'un ensemble immobilier partiellement à moins de 300 mètres et entièrement à moins de 500 mètres d'un QPV qui fait l'objet d'une convention de renouvellement urbain avec l'ANRU. La situation s'apprécie à la date de dépôt du permis de construire, et l'acheteur doit respecter des plafonds de ressources et un prix de vente plafonné.
Tous les départements franciliens comptent des QPV, mais leur poids varie beaucoup : marginal dans certains secteurs des Yvelines, très présent en Seine-Saint-Denis. Pour vérifier une adresse, utilisez l'outil officiel sig.ville.gouv.fr, puis demandez au promoteur si le programme est commercialisé à taux réduit. Le détail des conditions est dans notre guide TVA à 5,5 % dans le neuf.
Quel est le prix d'un appartement neuf au m² en Île-de-France ?
Nous ne publions pas de prix moyen régional du neuf sans source publique nommée et datée qui le donne pour la période en cours. Un prix régional mélange d'ailleurs des marchés qui n'ont rien à voir entre eux. Pour obtenir un ordre de grandeur fiable sur une commune précise :
- DVF (app.dvf.etalab.gouv.fr) : les ventes réellement signées, avec la mention « Vente en l'état futur d'achèvement » pour les logements achetés sur plan ;
- Notaires du Grand Paris : notes de conjoncture trimestrielles sur le marché francilien ;
- SDES, enquête ECLN : statistiques officielles de commercialisation des logements neufs par région et département ;
- ADIL de votre département : conseil juridique et financier gratuit, souvent avec des repères de marché locaux.
Comment se déroule l'achat d'un appartement neuf sur plan ?
Le parcours est le même dans toute la région. Vous signez d'abord un contrat de réservation avec un dépôt de garantie, puis l'acte de vente chez le notaire. Vous payez ensuite le prix par appels de fonds au rythme du chantier, jusqu'à la livraison et la levée des réserves. Notre guide complet de la VEFA détaille chaque étape.
Côté budget, les frais de notaire dans le neuf sont plus faibles que dans l'ancien. Vous pouvez les chiffrer avec le simulateur de frais de notaire neuf. Certains promoteurs les prennent en charge pendant une période commerciale : lisez notre analyse des frais de notaire offerts avant de comparer 2 offres.
Comment choisir son département ?
Partez de votre vie quotidienne, pas d'une carte. Listez vos trajets domicile-travail réels, l'école, la famille, puis regardez quelles communes y répondent avec le réseau existant à la date de livraison. Ensuite seulement, vérifiez la zone PTZ, l'éventuelle TVA réduite et les prix signés dans DVF. Notre service est gratuit pour vous : nous vous mettons en relation avec des programmes neufs qui correspondent à votre budget et à votre secteur, et ce sont les promoteurs qui nous rémunèrent. Le financement, lui, se discute avec votre banque.