Les frais de notaire dans le neuf sont l'un des avantages les plus concrets de l'achat sur plan pour une résidence principale. Mais « 2 à 3 % » reste une fourchette. Pour construire un budget juste, il faut savoir ce qu'il y a dedans, ligne par ligne, et sur quelle base chaque ligne est calculée. C'est ce que détaille cet article, avec un exemple chiffré à partir des taux officiels.
Que recouvrent les « frais de notaire » ?
L'expression est trompeuse : l'essentiel de ces frais ne revient pas au notaire. Ils se composent de trois blocs :
- Les taxes reversées à l'État et aux collectivités : taxe de publicité foncière (ou droits de mutation dans l'ancien) et contribution de sécurité immobilière.
- Les émoluments du notaire, sa rémunération, fixée par un barème réglementé, auxquels s'ajoute la TVA à 20 %.
- Les débours et frais de formalités : sommes avancées par le notaire pour votre compte (documents d'urbanisme, cadastre, etc.).
Frais de notaire neuf : quels taux s'appliquent en 2026 ?
Un logement est considéré comme neuf, pour ce calcul, lorsqu'il est vendu par un promoteur assujetti à la TVA, en l'état futur d'achèvement ou dans les 5 ans qui suivent son achèvement. Le prix affiché est alors un prix TTC, TVA comprise.
Dans ce cas, selon impots.gouv.fr et les Notaires de France :
| Composante | Taux dans le neuf | Base |
|---|---|---|
| Taxe de publicité foncière | 0,70 % | Prix hors taxes, la TVA étant mentionnée distinctement dans l'acte |
| Frais d'assiette et de recouvrement | 2,14 % du montant de la taxe | Montant de la taxe |
| Taux global de la taxe, frais compris | Environ 0,715 % | Prix hors taxes |
| Contribution de sécurité immobilière | 0,10 % (minimum 15 €) | Sommes énoncées dans l'acte, sans pouvoir être inférieures à la base de la taxe |
| Émoluments du notaire | Barème par tranches, puis TVA 20 % | Prix (hors taxes ou TTC : base à confirmer par votre notaire) |
| Débours et formalités | Montant réel | Selon le dossier |
impots.gouv.fr donne l'exemple d'un bien neuf de 100 000 € : 700 € de taxe de publicité foncière, 15 € de frais d'assiette et 100 € de contribution de sécurité immobilière, soit 815 € de taxes.
Comment sont calculés les émoluments du notaire ?
Le barème des émoluments de vente (article A444-91 du Code de commerce), appliqué depuis le 1er janvier 2021, est dégressif :
| Tranche du prix | Taux (hors taxes) | Calcul sur 250 000 € |
|---|---|---|
| De 0 à 6 500 € | 3,870 % | 251,55 € |
| De 6 500 à 17 000 € | 1,596 % | 167,58 € |
| De 17 000 à 60 000 € | 1,064 % | 457,52 € |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % | 1 518,10 € |
| Total hors taxes | 2 394,75 € |
La TVA à 20 % s'ajoute à ce total. Le notaire peut, dans des conditions strictement encadrées par le Code de commerce, accorder une remise, dans la limite de 20 %, sur la part des émoluments calculée sur les tranches de prix supérieures ou égales à 100 000 €. Cette remise doit être la même pour tous ses clients : vous pouvez simplement demander si l'étude en pratique une.
Exemple : combien de frais de notaire pour un appartement neuf à 300 000 € ?
Prenons un appartement neuf affiché 300 000 € TTC, avec une TVA à 20 %, soit un prix hors taxes de 250 000 €. C'est un exemple de calcul, pas un prix de marché.
Les taxes se calculent sur le prix hors taxes. Pour les émoluments, aucun texte officiel que nous avons consulté ne précise si la base est le prix hors taxes ou le prix TTC : nous donnons donc les 2 calculs, en fourchette.
| Ligne | Base et taux | Montant |
|---|---|---|
| Taxe de publicité foncière | 0,70 % de 250 000 € | 1 750,00 € |
| Frais d'assiette et de recouvrement | 2,14 % de 1 750 € | 37,45 € |
| Contribution de sécurité immobilière | 0,10 % de 250 000 € | 250,00 € |
| Émoluments du notaire hors taxes | Barème par tranches appliqué à 250 000 € (base hors taxes) ou à 300 000 € (base TTC) | 2 394,75 € à 2 794,25 € |
| TVA sur les émoluments | 20 % des émoluments | 478,95 € à 558,85 € |
| Sous-total hors débours | 4 911,15 € à 5 390,55 € | |
| Débours et formalités | Montant réel communiqué par votre notaire | à ajouter |
Hors débours, les frais d'acquisition s'élèvent donc à environ 4 900 à 5 400 €, soit 1,6 à 1,8 % du prix TTC. Les Notaires de France situent l'ensemble des frais d'acquisition dans le neuf autour de 2 à 3 % du prix : l'écart dépend notamment des débours et formalités, propres à chaque dossier. Seul votre notaire peut vous donner le montant définitif.
Pour faire le calcul avec votre prix, utilisez notre simulateur de frais de notaire pour un appartement neuf : il affiche chaque ligne et sa base.
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Pourquoi les frais de notaire sont-ils plus élevés dans l'ancien ?
Dans l'ancien, le vendeur est un particulier, qui ne facture pas de TVA. L'État prélève alors des droits de mutation beaucoup plus élevés. Selon impots.gouv.fr, le taux global maximal est de 6,32 % du 1er avril 2025 au 31 mars 2028 dans les départements qui ont relevé leur taux, avec une exception pour une première acquisition de résidence principale, pour laquelle la part départementale reste plafonnée à 4,5 %.
| Sur un même logement | Neuf (promoteur, TVA) | Ancien (particulier) |
|---|---|---|
| Taxe principale | Taxe de publicité foncière à 0,715 % du prix hors taxes | Droits de mutation jusqu'à 6,32 % selon le département |
| Contribution de sécurité immobilière | 0,10 % | 0,10 % |
| Émoluments du notaire | Même barème | Même barème |
| Ordre de grandeur global (Notaires de France) | Environ 2 à 3 % | Environ 7 à 8 % |
Attention à la comparaison : dans le neuf, le prix inclut déjà la TVA. L'avantage est réel sur les frais, mais il se lit sur le budget total, pas sur une seule ligne.
Quels frais ne sont pas des « frais de notaire » ?
Certains coûts sont souvent confondus avec les frais d'acquisition, alors qu'ils s'y ajoutent :
- les frais de garantie du prêt (hypothèque, privilège ou caution), qui dépendent de votre financement ;
- les frais de dossier bancaire et de courtage, le cas échéant ;
- les intérêts intermédiaires pendant le chantier, voir notre article sur les appels de fonds en VEFA.
Demandez à votre notaire et à votre banque un décompte séparé pour chacun.
Les frais de notaire offerts par le promoteur, une bonne affaire ?
Certains promoteurs proposent de prendre en charge les frais de notaire. C'est un geste commercial, pas un dispositif légal : il faut vérifier ce qui est réellement inclus et le comparer à une remise sur le prix. Nous détaillons la méthode dans frais de notaire offerts dans le neuf.
Comment intégrer ces frais dans votre budget de résidence principale ?
Dans le neuf, trois lignes se paient au même moment, à la signature de l'acte : les frais d'acquisition, le premier appel de fonds et votre apport éventuel. Vérifiez avec votre banque si les frais sont financés par le prêt ou par votre apport, et regardez si vous êtes éligible au PTZ pour un appartement neuf, qui réduit le montant à emprunter au taux du marché. Le parcours complet est dans notre guide acheter sur plan.
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