Acheter sur plan, c'est acheter en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) : vous signez avant ou pendant la construction et vous payez par étapes. Les principaux avantages sont un paiement échelonné plafonné par la loi, une garantie d'achèvement ou de remboursement, un délai de rétractation de 10 jours et des garanties de 1, 2 et 10 ans après la réception. Les principaux inconvénients sont l'attente jusqu'à la livraison, un choix fait sur plans, un risque de retard souvent encadré par des clauses de suspension et une possible révision du prix.
Comment fonctionne un achat sur plan ?
L'ANIL décrit la VEFA comme l'achat, auprès d'un promoteur, d'un logement à construire ou en cours de construction, que le vendeur s'engage à livrer achevé et conforme aux plans et à la notice, dans un délai déterminé. Le parcours suit 4 étapes :
- Le contrat de réservation, facultatif mais recommandé, fixe le prix prévisionnel, le délai et le dépôt de garantie. Voir notre guide du contrat de réservation.
- L'acte de vente chez le notaire, dont le projet doit vous être notifié au moins 1 mois avant la signature.
- Les appels de fonds, au rythme du chantier. Voir appels de fonds en VEFA.
- La livraison, avec remise des clés et procès-verbal, éventuellement avec réserves. Voir livraison et réserves.
Quels sont les avantages d'acheter sur plan ?
| Avantage | Ce que dit la règle |
|---|---|
| Paiement échelonné | Les paiements cumulés ne peuvent dépasser 35 % du prix à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau, 95 % à l'achèvement (article R261-14 du CCH). Le solde de 5 % est dû à la livraison. |
| Dépôt de garantie plafonné | 5 % maximum si l'acte est signé dans moins de 1 an, 2 % entre 1 et 2 ans, aucun au-delà de 2 ans. |
| Rétractation | 10 jours calendaires à compter du lendemain de la 1re présentation de la lettre recommandée notifiant le contrat de réservation. |
| Garantie avant livraison | Garantie financière d'achèvement (GFA) ou de remboursement (GFR) obligatoire. |
| Garanties après réception | Parfait achèvement 1 an, bon fonctionnement 2 ans, décennale 10 ans, plus l'assurance dommages-ouvrage. |
| Personnalisation | Le contrat peut vous réserver certains travaux de finition (cuisine, salle de bains, revêtements de sol, décoration des murs). |
À ces protections s'ajoutent des leviers financiers propres au neuf : le PTZ dans le neuf, possible en logement collectif quelle que soit la zone selon l'ANIL, et la TVA à 5,5 % dans certains secteurs.
Le dépôt de garantie vous est aussi restitué sans retenue dans des cas listés par Service Public : vente non conclue du fait du vendeur dans le délai prévu, prix définitif supérieur de plus de 5 % au prix prévisionnel révisé, prêt prévu au contrat refusé par la banque.
Quels sont les inconvénients d'acheter sur plan ?
| Inconvénient | Ce qu'il faut savoir |
|---|---|
| Attente | Vous emménagez à la livraison, pas à la signature. Si vous êtes locataire, vous payez votre loyer en parallèle. |
| Choix sur plans | Les documents publicitaires n'ont aucune valeur contractuelle, rappelle l'ANIL. Seuls le descriptif et les plans annexés engagent le vendeur. |
| Retard | Les contrats prévoient presque toujours des causes légitimes de suspension du délai (intempéries, grève générale). |
| Révision du prix | Si le contrat la prévoit, elle suit l'indice BT01 et ne peut dépasser 70 % de sa variation (articles L261-11-1 et R261-15 du CCH). |
| Intérêts intercalaires | Le déblocage progressif du prêt génère des intérêts pendant le chantier, plus lourds si le chantier prend du retard. |
| Tolérances | Les contrats contiennent souvent des clauses sur les surfaces et sur des matériaux de qualité équivalente, à lire avant de signer. |
Qui contrôle que les travaux appelés sont bien réalisés ?
C'est un point rassurant de la VEFA, souvent méconnu. L'ANIL précise que le vendeur doit joindre à chaque appel de fonds une attestation de réalisation des travaux établie par un homme de l'art, ou par un organisme de contrôle indépendant lorsque le vendeur assure lui-même la maîtrise d'œuvre. Les sommes versées ne peuvent aller que sur le compte unique propre à l'opération. Avant la signature de l'acte, aucune autre somme que le dépôt de garantie ne doit être versée, et rien n'est dû tant que les conditions suspensives ne sont pas réalisées. Avant de payer, vérifiez que le montant correspond à l'étape annoncée et à l'échéancier de l'acte.
Les avantages compensent-ils les inconvénients ?
Cela dépend de votre calendrier. Si vous pouvez attendre la livraison, l'achat sur plan vous laisse le temps de constituer votre apport pendant que les appels de fonds s'étalent, et vous entrez dans un logement neuf couvert par 3 garanties. Si vous devez emménager vite, l'inconvénient de l'attente pèse plus lourd que tout le reste.
Le second critère est votre capacité à lire un contrat. La loi protège beaucoup, mais elle laisse au contrat la clause de pénalités de retard, la liste des causes de suspension et la clause de révision du prix. L'ANIL conseille de ne pas hésiter à négocier la modification des clauses qui paraissent défavorables : voir notre guide pour négocier le prix d'un appartement neuf.
Que vérifier avant de signer un contrat de réservation ?
- Le délai de livraison, exprimé de préférence en mois, et la clause de pénalités en cas de retard.
- La liste des causes légitimes de suspension du délai.
- Le prix : ferme ou révisable, et dans ce cas la formule.
- Le montant du dépôt de garantie, au regard des plafonds de 5 % et 2 %.
- La condition suspensive de prêt, avec un délai d'au moins 1 mois selon Service Public.
- La garantie financière d'achèvement ou de remboursement, et le nom du garant.
- Le descriptif, les plans cotés et le règlement de copropriété, pour estimer les charges.
Pour le financement, faites établir un plan par votre banque, ou gratuitement par l'ADIL de votre département. Nous ne sommes pas intermédiaire en crédit et n'étudions pas votre dossier de prêt.
L'achat sur plan est-il adapté à un premier achat en Île-de-France ?
Il l'est souvent pour une raison simple : le PTZ dans le neuf est ouvert en logement collectif quelle que soit la zone, alors que dans l'ancien il est réservé aux zones B2 et C avec travaux. En Île-de-France, un primo-accédant qui vise un appartement a donc plus de chances d'utiliser le PTZ dans le neuf. Voir notre guide des aides au primo-accédant en Île-de-France et la page Île-de-France pour les départements.