Le contrat de réservation VEFA peut être signé très vite, parfois dès la visite du bureau de vente. C'est pourtant le document qui fixe l'essentiel : le logement, son prix prévisionnel, la date de signature de l'acte, les conditions de votre prêt et le sort de votre dépôt. Voici ce qu'il doit contenir, ce qu'il faut relire ligne par ligne, et ce qui vous protège si le projet ne se fait pas.
À quoi sert un contrat de réservation VEFA ?
Il n'est pas obligatoire, mais Service-public.fr le recommande. Le promoteur s'engage à vous réserver un logement si le programme se réalise. Vous versez en contrepartie un dépôt de garantie, placé sur un compte spécial ouvert à votre nom ou chez le notaire. La vente elle-même sera conclue plus tard, par acte authentique chez le notaire.
Quelles sont les mentions obligatoires du contrat de réservation ?
Selon Service-public.fr, le contrat doit notamment préciser :
- l'identité du vendeur et de l'acheteur ;
- l'adresse du programme, la surface habitable approximative du logement, le nombre de pièces, sa situation dans l'immeuble (étage, numéro de lot) ;
- la qualité de la construction, via une notice des matériaux et équipements, y compris les équipements collectifs ;
- le prix prévisionnel et, le cas échéant, ses conditions de révision ;
- la date à laquelle l'acte de vente pourra être signé ;
- le mode de paiement, avec ou sans prêt, et si un prêt est prévu, son montant, ses conditions et le nom du prêteur ;
- le montant du dépôt de garantie et ses conditions de restitution ;
- les conditions et modalités de votre droit de rétractation ;
- le type de garantie financière choisie par le promoteur (d'achèvement ou de remboursement) ;
- la liste des travaux que vous pourriez réaliser vous-même, le cas échéant.
Combien peut-on vous demander comme dépôt de garantie ?
Le dépôt est plafonné en fonction du délai prévu avant la signature de l'acte de vente :
| Délai prévu jusqu'à l'acte de vente | Dépôt de garantie maximum |
|---|---|
| Jusqu'à 1 an | 5 % du prix prévisionnel |
| Entre 1 et 2 ans | 2 % du prix prévisionnel |
| Au-delà de 2 ans | Aucun dépôt |
Sur un prix prévisionnel de 300 000 €, pris comme exemple de calcul, cela représente au maximum 15 000 € si l'acte est prévu dans l'année, 6 000 € s'il est prévu entre 1 et 2 ans.
Contrat de réservation VEFA : combien de temps pour se rétracter ?
Vous disposez de 10 jours calendaires pour vous rétracter, sans avoir à vous justifier. Le délai court à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui vous notifie le contrat, ou de sa remise en main propre. S'il expire un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, il est prolongé jusqu'au premier jour ouvrable suivant. Votre dépôt vous est alors restitué.
Recevez une sélection de programmes neufs en Île-de-France et, si vous le souhaitez, échangez avec une conseillère titulaire de la carte T sur votre projet. Solstice Patrimoine est rémunérée par les promoteurs : pour une analyse juridique de votre contrat, adressez-vous à un notaire ou à un avocat.
Dans quels cas récupérez-vous votre dépôt de garantie ?
En dehors de la rétractation, le dépôt vous est restitué, sans pénalité, notamment si :
| Situation | Condition |
|---|---|
| L'acte de vente n'est pas conclu à temps | Le contrat de vente n'est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat |
| Le prix augmente trop | Le prix de vente excède de plus de 5 % le prix prévisionnel, révisé le cas échéant selon le contrat |
| Votre prêt est refusé ou réduit | Le ou les prêts prévus au contrat ne sont pas obtenus ou transmis, ou leur montant est inférieur de 10 % aux prévisions du contrat |
| Un équipement prévu disparaît | Un élément d'équipement prévu au contrat ne sera pas réalisé |
| Le logement perd de la valeur | La consistance du logement ou la qualité des ouvrages présente une réduction de valeur de plus de 10 % |
Vous adressez votre demande au vendeur et au dépositaire par lettre recommandée avec avis de réception. La restitution doit intervenir dans un délai de 3 mois à compter de cette demande (article R261-31 du Code de la construction et de l'habitation).
Que vérifier dans la clause de prêt ?
Si vous financez l'achat avec un prêt immobilier, l'acte est conclu sous condition suspensive d'obtention de ce prêt, dont la durée ne peut pas être inférieure à 1 mois (article L313-41 du Code de la consommation). Si la condition n'est pas réalisée, les sommes versées d'avance vous sont restituées intégralement et immédiatement.
Relisez les caractéristiques du prêt inscrites au contrat : montant, durée, taux maximum. Elles doivent correspondre à votre plan de financement réel, PTZ neuf compris le cas échéant. Des caractéristiques irréalistes fragilisent votre protection.
La grille de relecture avant de signer
| Point à relire | Question à se poser |
|---|---|
| Lot | Le numéro de lot, l'étage, l'orientation, la cave et le parking correspondent-ils à ce qu'on vous a présenté ? |
| Surface | La surface habitable approximative est-elle indiquée, et cohérente avec le plan ? |
| Notice descriptive | Les matériaux et équipements sont-ils précis (marques, gammes), ou vagues ? |
| Prix | Le prix est-il ferme ou révisable ? Si révisable, selon quel indice et quelle formule ? |
| Date de l'acte | La date prévue de signature de l'acte est-elle écrite ? Elle détermine le plafond du dépôt |
| Date de livraison | Est-elle mentionnée, même à titre prévisionnel ? |
| Dépôt | Le montant respecte-t-il le plafond, et le compte de dépôt est-il identifié ? |
| Prêt | Montant, durée et taux maximum sont-ils conformes à votre financement ? |
| Offres commerciales | Les gestes annoncés (frais de notaire offerts, remise, équipements) sont-ils écrits noir sur blanc ? |
Sur ce dernier point, lisez notre article frais de notaire offerts dans le neuf.
Et après le contrat de réservation ?
Le promoteur doit vous notifier le projet d'acte de vente au moins 1 mois avant la signature. Comparez-le point par point avec votre contrat de réservation. Viennent ensuite la signature, les appels de fonds pendant le chantier et la livraison. Le parcours complet est dans notre guide acheter sur plan.
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