Un prêt immobilier VEFA est un prêt classique dont les fonds sont débloqués progressivement, à chaque appel de fonds du promoteur, au lieu d'être versés en totalité chez le notaire. Tant que le prêt n'est pas entièrement débloqué, vous payez en général des intérêts intercalaires sur les sommes déjà versées, puis le remboursement du capital démarre. L'offre peut prévoir un différé d'amortissement. Ces éléments se négocient avec votre banque et doivent figurer dans l'offre de prêt.
Comment se débloque un prêt immobilier en VEFA ?
L'ANIL l'explique ainsi : pour un logement à construire, les sommes empruntées sont versées au fur et à mesure de l'avancement des travaux, selon les modalités du contrat de prêt. Le rythme est calé sur les appels de fonds, eux-mêmes plafonnés par l'article R261-14 du Code de la construction et de l'habitation.
| Étape du chantier | Paiements cumulés maximum | Ce que la banque débloque |
|---|---|---|
| Signature de l'acte | Selon l'échéancier du contrat | La part appelée, après déduction de votre apport si vous l'utilisez en 1er |
| Achèvement des fondations | 35 % du prix | Le complément appelé |
| Mise hors d'eau | 70 % du prix | Le complément appelé |
| Achèvement de l'immeuble | 95 % du prix | Le complément appelé |
| Livraison | 100 % (solde de 5 %) | Le solde, ou sa consignation en cas de réserves |
L'ANIL précise que chaque appel de fonds doit être accompagné d'une attestation d'avancement établie par un homme de l'art, et que vous devez vérifier que les travaux correspondants sont réalisés avant d'ordonner le paiement. Le détail des étapes est dans notre guide des appels de fonds en VEFA.
Que sont les intérêts intercalaires ?
Ce sont les intérêts que vous payez sur les sommes déjà débloquées, pendant la période où le prêt n'est pas encore entièrement versé. L'ANIL les classe parmi les frais liés à l'emprunt, avec la garantie, l'assurance et les frais de dossier, et rappelle que le TAEG de l'offre prend en compte les intérêts et l'ensemble des frais.
Leur montant dépend de 3 variables : le taux, les sommes débloquées et la durée du chantier. C'est pour cela que l'ANIL alerte : ils peuvent devenir importants en cas de retard du chantier. Nous ne donnons pas de montant type, car il n'existe aucun barème officiel et chaque chantier a son rythme. Demandez à votre banque une simulation sur l'échéancier réel du promoteur.
Différé, franchise : quelle différence pour vous ?
L'ANIL indique que l'offre de prêt peut proposer un différé d'amortissement. En pratique, les banques emploient plusieurs termes :
- Différé d'amortissement ou franchise partielle : vous payez les intérêts (et l'assurance), mais pas encore le capital.
- Franchise totale : vous ne payez ni capital ni intérêts pendant la période, les intérêts non payés s'ajoutant en général au coût du crédit.
Ces mots n'ont pas tous une définition légale unique : faites préciser par écrit, dans l'offre, ce qui est payé pendant le chantier, ce qui est reporté et ce que cela coûte au total. C'est particulièrement utile si vous payez un loyer pendant la construction.
Quel prêt débloquer en premier ?
L'ANIL conseille de faire débloquer en priorité les prêts aux taux les plus bas. Si votre plan de financement combine un prêt principal, un PTZ et, le cas échéant, un prêt Action Logement, l'ordre de déblocage influe donc sur les intérêts intercalaires. L'ANIL met aussi en garde contre les clauses qui imposent le remboursement en priorité des prêts dont le taux est le plus bas. Testez d'abord votre éligibilité avec le simulateur PTZ.
Quels délais respecter entre l'offre de prêt et la signature ?
| Règle | Durée | Source |
|---|---|---|
| Validité minimum de l'offre | 30 jours | ANIL |
| Délai de réflexion avant d'accepter | 10 jours, acceptation à partir du 11e jour | ANIL |
| Délai de la condition suspensive de prêt | 1 mois minimum | Service Public |
| Réalisation de l'opération après acceptation | 4 mois, sinon l'offre peut être annulée | ANIL |
Si vous avez demandé plusieurs prêts pour la même opération et que l'un d'eux, représentant au moins 10 % du capital, est refusé, l'ANIL précise que vous êtes dégagé des autres.
L'assurance emprunteur change-t-elle en VEFA ?
Le principe reste le même que pour tout prêt immobilier. L'ANIL rappelle qu'une assurance emprunteur est généralement exigée, que vous n'êtes pas obligé de prendre celle de la banque prêteuse et que, si vous souscrivez ailleurs, les conditions de taux de l'offre ne peuvent pas être modifiées. Le taux annuel effectif d'assurance (TAEA) sert à comparer les formules. En VEFA, demandez en plus sur quelle base la cotisation est calculée pendant le chantier : capital emprunté ou sommes débloquées. Pendant un retard de livraison, ces cotisations font partie des préjudices que Service Public cite comme indemnisables.
Que se passe-t-il si le prêt est refusé ?
Si le contrat de réservation mentionne que l'achat est financé par un prêt, cette mention constitue une condition suspensive. Service Public est clair : si le prêt est refusé, la vente n'a pas lieu et l'acheteur n'a rien à payer, les sommes versées lui sont remboursées sans retenue. Côté VEFA, le refus du prêt prévu au contrat fait aussi partie des cas de restitution du dépôt de garantie. Vérifiez donc que le montant, la durée et le taux maximum indiqués dans la condition suspensive correspondent à votre demande réelle.
Quelles questions poser à votre banque avant de signer ?
- Le prêt est-il débloqué au rythme des appels de fonds, et sur quel justificatif ?
- Quel est le coût estimé des intérêts intercalaires sur l'échéancier du promoteur ?
- Un différé est-il prévu, partiel ou total, et pour quelle durée maximum ?
- Que se passe-t-il si la livraison est retardée au-delà de cette durée ?
- Quelle garantie est exigée : hypothèque ou caution ? L'ANIL rappelle que le privilège de prêteur de deniers ne concerne qu'un terrain ou un logement existant.
- L'offre est-elle conditionnée à la domiciliation de vos revenus, et pour combien de temps ?
Achat-appartement-neuf.fr n'est ni banque ni intermédiaire en crédit : nous n'étudions pas votre financement. Votre banque répond à ces questions, et l'ADIL de votre département peut établir gratuitement un plan de financement. Si le chantier prend du retard, lisez notre guide sur le retard de livraison en VEFA : les intérêts intercalaires supplémentaires peuvent faire partie du préjudice indemnisable.